Seniorenresidenz finanzieren: Eigenheim verkaufen oder behalten?

Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind längst ausgezogen, und der Umzug in eine Seniorenresidenz steht an. Jetzt stellt sich die große Frage: Verkaufen und das Kapital nutzen – oder behalten und vermieten? Eine falsche Entscheidung kostet schnell mehrere zehntausend Euro.

Ob Sie Ihr Eigenheim beim Umzug in die Residenz verkaufen oder behalten, hängt von Ihrer Liquidität, dem Zustand des Hauses und Ihren Erbwünschen ab. Dieser Ratgeber stellt die vier Wege – verkaufen, vermieten, verschenken, verrenten – mit ihren Vor- und Nachteilen gegenüber.

Kurz und knapp: Ein Verkauf schafft sofort Kapital für die Residenzkosten und beendet den Instandhaltungsaufwand – ideal, wenn die laufende Rente die Miete nicht deckt. Vermieten bringt regelmäßige Einnahmen, aber Aufwand und Risiko. Verschenken an die Kinder kann sinnvoll sein, doch das Sozialamt kann Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern, wenn später Hilfe zur Pflege nötig wird (§ 528 BGB). Beim Verkauf des selbstgenutzten Hauses fällt keine Spekulationssteuer an. Lassen Sie sich vor der Entscheidung steuerlich beraten.

Option 1: Verkaufen

Der Verkauf wandelt Ihr Haus in liquides Kapital um, das die Residenzkosten über Jahre trägt. Er beendet Instandhaltung, Grundsteuer und Reparaturen. Wichtig: Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an, unabhängig von der Haltedauer. Der Nachteil: Das Haus als Erbe ist weg, und ein übereilter Verkauf unter Wert ärgert später.

Option 2: Behalten und vermieten

Die Vermietung bringt monatliche Einnahmen, die einen Teil der Residenzkosten decken können – kostet aber Zeit und Nerven. Sie bleiben Eigentümer, das Haus kann im Wert steigen und später vererbt werden. Dem stehen Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko und Instandhaltungskosten gegenüber. Für viele Hochbetagte lohnt sich das nur mit einer Hausverwaltung, die Geld kostet.

Option 3: Verschenken – Vorsicht bei der 10-Jahres-Frist

Eine Schenkung an die Kinder spart möglicherweise Erbschaftsteuer, kann aber vom Sozialamt zurückgefordert werden. Pro Kind sind alle zehn Jahre 400.000 Euro schenkungsteuerfrei. Wird jedoch innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung Hilfe zur Pflege nötig, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung anteilig zurückverlangen (§ 528 BGB). Verschenken Sie daher nur mit Weitblick und fachlicher Beratung.

Option 4: Verrenten (Leibrente)

Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus, behalten aber ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht und erhalten Geld. Für die Residenzfinanzierung ist meist die vereinbarte Einmalzahlung interessant. Das Modell ist eine Nische; vergleichen Sie die Konditionen genau mit einem normalen Verkauf.

Die vier Wege im Überblick

Den Wert realistisch ermitteln

Bevor Sie über Verkaufen oder Behalten entscheiden, brauchen Sie eine belastbare Zahl. Drei Wege führen dorthin: der Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse als kostenlose erste Orientierung, eine Markteinschätzung durch zwei bis drei Makler – unbedingt mehrere, weil die Spannen groß sind – und ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, das Geld kostet, dafür aber vor Gericht und gegenüber Miterben Bestand hat.

Ein Gutachten lohnt vor allem dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder das Sozialamt später Fragen stellen könnte. Für einen normalen Verkauf genügen meist Maklereinschätzungen – sofern Sie mehr als eine einholen.

Der richtige Zeitpunkt

Zeitdruck ist der teuerste Faktor beim Immobilienverkauf. Wer verkaufen muss, weil die nächste Residenzrechnung ansteht, verhandelt aus der schwächsten Position. Planen Sie deshalb früh: Ein Verkauf dauert von der Entscheidung bis zur Auszahlung häufig sechs bis zwölf Monate, inklusive Vorbereitung, Besichtigungen, Notartermin und Grundbucheintrag. Überbrücken lässt sich diese Zeit über Rücklagen oder – falls nötig – einen kurzfristigen Kredit, wie im Ratgeber zum Pflegekredit beschrieben.

Wenn mehrere Erben mitreden

Die schwierigsten Immobilienentscheidungen scheitern selten am Geld, sondern an der Familie. Gehört das Haus bereits mehreren oder ist absehbar, dass es geerbt wird, sollten alle Beteiligten früh am Tisch sitzen. Klären Sie, wer das Haus emotional halten möchte, wer ausgezahlt werden will und wie eine Auszahlung finanziert würde. Halten Sie Absprachen schriftlich fest. Solange der Eigentümer entscheidungsfähig ist, hat sein Wille Vorrang – auch das sollte offen ausgesprochen werden.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an, unabhängig von der Haltedauer. Bei vermieteten Objekten gilt eine Zehn-Jahres-Frist.

Kann das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern?

Ja. Wird innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung Hilfe zur Pflege nötig, kann der Sozialhilfeträger sie anteilig zurückverlangen (§ 528 BGB).

Lohnt sich das Vermieten im hohen Alter?

Nur bedingt. Ohne Hausverwaltung ist der Aufwand hoch; mit Verwaltung sinkt die Rendite. Rechnen Sie ehrlich gegen einen Verkauf.

Wie viel kann ich steuerfrei verschenken?

An jedes Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro schenkungsteuerfrei. Beachten Sie aber die mögliche Rückforderung durch das Sozialamt.

Erst die passende Residenz finden und dann die Finanzierung planen? Vergleichen Sie hier Einrichtungen in Ihrer Region.

Author: Jan Berning

Hallo liebe Leser und Leserinnen, mein Name ist Jan und ich gehöre zum Team Seniorenresidenz in der Nähe. In meinen Ratgeber-Artikeln teile ich gerne mein Wissen, um Ihnen umfassende Informationen über die Seniorenresidenzen zu bieten.