Der Platz ist frei, der Einzug soll in zehn Tagen sein, und auf dem Küchentisch liegt ein Stapel Papier mit 24 Seiten. Ihre Mutter kommt aus der Kurzzeitpflege, Sie haben vier Telefonate hinter sich und noch drei vor sich, und irgendwo in diesem Stapel steht, was das Ganze am Ende kostet und wie Sie wieder herauskommen, falls es nicht passt.

Genau in dieser Situation wird der Heimvertrag nach dem WBVG unterschrieben: unter Zeitdruck und ungelesen. Das muss nicht sein. Das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz ist Verbraucherschutzrecht, es gibt Ihnen einen festen Rahmen, und alles, was zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist unwirksam. Sie müssen den Vertrag also nicht vollständig durchdringen, sondern nur an den richtigen zehn Stellen nachsehen.

Diese Seite führt Sie durch den Vertrag in der Reihenfolge, in der er aufgebaut ist: von den Informationen vor der Unterschrift über Entgelt und Anpassung bis zur Kündigung durch beide Seiten. Wir von Seniorenresidenz in der Nähe haben dabei besonders auf die Punkte geachtet, die in der Praxis am häufigsten falsch dargestellt werden.

Kurz und knapp: Der Heimvertrag unterliegt dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz, sobald Wohnraum und Pflege- oder Betreuungsleistungen zusammen geschuldet werden. Der Anbieter muss Sie vorab in Textform über Leistungen, Entgelte und Prüfergebnisse informieren, der Vertrag bedarf der Schriftform, und die elektronische Form ist ausgeschlossen (§§ 3 und 6 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Kündigen können Sie als Bewohner spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats, in den ersten zwei Wochen nach Vertragsbeginn jederzeit fristlos und bei einer Entgelterhöhung zum Zeitpunkt der Erhöhung (§ 11 WBVG). Der durchschnittliche Eigenanteil lag im ersten Aufenthaltsjahr bei 3.364 Euro monatlich (vdek, Auswertung zum Stichtag 01.07.2026).

Wann gilt das WBVG für Ihren Vertrag?

Das Gesetz greift, sobald ein Anbieter Wohnraum überlässt und zugleich Pflege- oder Betreuungsleistungen erbringt. Der Gesetzestext formuliert es so: Es gilt für Verträge zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher, in denen sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen (§ 1 Abs. 1 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Ob die Leistungen tatsächlich erbracht oder nur vorgehalten werden, spielt dabei keine Rolle. Umgekehrt gilt das Gesetz nicht, wenn neben der Wohnung ausschließlich allgemeine Unterstützungsleistungen angeboten werden, etwa die Vermittlung von Pflege, hauswirtschaftliche Hilfen oder ein Notrufdienst.

Auch getrennte Verträge können unter das Gesetz fallen. Das ist im betreuten Wohnen und in manchen Residenzmodellen wichtig. Werden Mietvertrag und Betreuungsvertrag getrennt geschlossen, gilt das WBVG entsprechend, wenn der Bestand des einen vom anderen abhängt, wenn Sie am Mietvertrag nicht unabhängig festhalten können oder wenn der Anbieter den Abschluss des einen tatsächlich vom anderen abhängig macht.

Welche Vertragsarten in Seniorenresidenzen üblich sind und worin sie sich unterscheiden, erklärt unser Beitrag zu Residenzvertrag, Heimvertrag und Servicevertrag. Für die Prüfung gilt: Entscheidend ist nicht die Überschrift auf dem Papier, sondern das, was tatsächlich geschuldet wird.

Was muss der Anbieter Ihnen vor der Unterschrift geben?

Sie haben einen Anspruch auf vollständige Information, bevor Sie überhaupt eine Vertragserklärung abgeben. Der Anbieter muss Sie rechtzeitig vorher in Textform und in leicht verständlicher Sprache über sein allgemeines Leistungsangebot und über die für Sie in Betracht kommenden Leistungen informieren.

Zum allgemeinen Leistungsangebot gehören die Ausstattung und Lage des Gebäudes, die gemeinschaftlich nutzbaren Anlagen mit ihren Nutzungsbedingungen, die enthaltenen Leistungen nach Art, Inhalt und Umfang sowie die Ergebnisse der Qualitätsprüfungen, soweit sie veröffentlicht werden müssen.

Zu den konkreten Leistungen muss der Anbieter noch deutlicher werden. Er muss Wohnraum, Pflege- und Betreuungsleistungen, Verpflegung und weitere Leistungen einzeln beschreiben, das zugrunde liegende Leistungskonzept darstellen, die jeweiligen Entgelte, die gesondert berechenbaren Investitionskosten und das Gesamtentgelt nennen sowie erklären, unter welchen Voraussetzungen sich Leistungen und Entgelte ändern können (§ 3 Abs. 2 und 3 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Ein Punkt verdient dabei besondere Aufmerksamkeit: Soll die Pflicht des Hauses, bei steigendem Pflegebedarf eine Anpassung anzubieten, ganz oder teilweise ausgeschlossen werden, muss der Anbieter über Umfang und Folgen dieses Ausschlusses in hervorgehobener Form informieren. Wenn Sie in den Unterlagen einen solchen hervorgehobenen Absatz finden, lesen Sie ihn zweimal.

Form und Pflichtinhalte: Was im Vertrag stehen muss

Der Vertrag ist schriftlich abzuschließen, und die elektronische Form ist ausdrücklich ausgeschlossen. Der Anbieter muss Ihnen eine Ausfertigung aushändigen. Kommt der Vertrag nicht in Schriftform zustande, bleibt er zwar im Übrigen wirksam, aber abweichende Vereinbarungen zu Ihren Lasten gelten nicht, und Sie können jederzeit fristlos kündigen.

Inhaltlich muss der Vertrag mindestens vier Dinge leisten. Er muss die Leistungen nach Art, Inhalt und Umfang einzeln beschreiben. Er muss die Entgelte getrennt ausweisen, und zwar nach Wohnraum, Pflege- und Betreuungsleistungen, Verpflegung und weiteren Leistungen, dazu die gesondert berechenbaren Investitionskosten und das Gesamtentgelt. Er muss die vorvertraglichen Informationen als Vertragsgrundlage benennen und Abweichungen davon gesondert kenntlich machen. Und er muss die Angaben zur Verbraucherschlichtung enthalten.

Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Befristung ist nur zulässig, wenn sie Ihren Interessen nicht widerspricht. Ist eine Befristung unzulässig, gilt der Vertrag als unbefristet, sofern Sie nicht innerhalb von zwei Wochen nach Ende der vereinbarten Dauer widersprechen (§ 4 Abs. 1 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Ein Sonderfall betrifft die Geschäftsfähigkeit. War der Bewohner bei Vertragsschluss geschäftsunfähig, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung eines Bevollmächtigten oder Betreuers ab. Deshalb sollten Vollmachten stehen, bevor ein Einzug ansteht. Worauf es dabei ankommt, steht in unserem Beitrag zur Vorsorgevollmacht für die Residenz.

Das Entgelt und seine Bestandteile

Sie zahlen das vereinbarte Entgelt, soweit es insgesamt und in seinen Bestandteilen im Verhältnis zu den Leistungen angemessen ist. Bei Bewohnern, die Leistungen der Pflegeversicherung in Anspruch nehmen, gilt allerdings eine Besonderheit: Das nach dem Siebten und Achten Kapitel des SGB XI festgelegte Entgelt gilt als vereinbart und angemessen (§ 7 Abs. 2 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Über die Höhe wird also zwischen Kassen und Einrichtung verhandelt, nicht mit Ihnen.

In der Praxis setzt sich der Eigenanteil aus vier Bausteinen zusammen. Bundesweit lag er im ersten Aufenthaltsjahr bei durchschnittlich 3.364 Euro im Monat (vdek, Auswertung zum Stichtag 01.07.2026).

Der Leistungszuschlag senkt den pflegebedingten Anteil mit der Aufenthaltsdauer. Er beträgt 15 Prozent im ersten Jahr, 30 Prozent im zweiten, 50 Prozent im dritten und 75 Prozent ab dem vierten Jahr, und er greift nur beim pflegebedingten Eigenanteil (§ 43c SGB XI, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben davon unberührt.

Ein praktischer Punkt, der oft übersehen wird: Bei einer Abwesenheit von mehr als drei Tagen muss sich der Anbieter den Wert der ersparten Aufwendungen auf seinen Entgeltanspruch anrechnen lassen. Der Vertrag darf dafür eine Pauschale vorsehen. Prüfen Sie, welche das ist, besonders wenn ein längerer Krankenhausaufenthalt absehbar ist.

Eine vollständige Aufschlüsselung aller Posten finden Sie in unserem Überblick zum Eigenanteil in der Seniorenresidenz, die typischen Extras stehen im Beitrag zu den Zusatzkosten.

Was passiert, wenn der Pflegebedarf steigt?

Ändert sich der Pflege- oder Betreuungsbedarf, muss der Anbieter eine entsprechende Anpassung der Leistungen anbieten. Sie dürfen dieses Angebot auch nur teilweise annehmen. Leistungspflicht und Entgelt erhöhen oder verringern sich in dem Umfang, in dem Sie angenommen haben.

Das Angebot muss schriftlich erfolgen und begründet werden, und zwar durch eine Gegenüberstellung der bisherigen und der angebotenen Leistungen samt der jeweils dafür zu zahlenden Entgelte. Eine pauschale Mitteilung, das Entgelt steige nun wegen des höheren Pflegegrads, genügt dem nicht.

Bei Bewohnern mit Leistungen der Pflegeversicherung darf der Anbieter einseitig anpassen. Das Gesetz erlaubt ihm in diesen Fällen, den Vertrag durch einseitige Erklärung anzupassen, wobei die Pflicht zur schriftlichen Gegenüberstellung und Begründung bestehen bleibt (§ 8 Abs. 2 und 3 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Die Pflicht, eine Anpassung anzubieten, kann bei Vertragsschluss ganz oder teilweise ausgeschlossen werden. Wirksam ist das aber nur, wenn der Anbieter unter Berücksichtigung seines Leistungskonzepts ein berechtigtes Interesse daran hat und dieses in der Vereinbarung begründet, und die Vereinbarung braucht Schriftform. Prüfen Sie diesen Punkt sehr genau. Er entscheidet darüber, ob Ihr Angehöriger bei fortschreitender Pflegebedürftigkeit im Haus bleiben kann oder umziehen muss.

Wann darf das Heim das Entgelt erhöhen?

Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn sich die bisherige Berechnungsgrundlage verändert hat. Neben dem erhöhten Entgelt muss auch die Erhöhung selbst angemessen sein. Erhöhungen wegen Investitionsaufwendungen sind nur zulässig, soweit sie nach der Art des Betriebs notwendig sind und nicht durch öffentliche Förderung gedeckt werden.

Formal ist das Verfahren streng geregelt. Der Anbieter muss Ihnen die beabsichtigte Erhöhung schriftlich mitteilen und begründen. Aus der Mitteilung muss hervorgehen, ab wann die Erhöhung verlangt wird. In der Begründung muss er unter Angabe des Umlagemaßstabs die Positionen benennen, bei denen Kosten gestiegen sind, und die bisherigen den neuen Entgeltbestandteilen gegenüberstellen.

Zwei Punkte sind für Sie besonders wichtig. Erstens: Sie schulden das erhöhte Entgelt frühestens vier Wochen nach Zugang eines hinreichend begründeten Erhöhungsverlangens. Zweitens: Sie müssen rechtzeitig Gelegenheit bekommen, die Angaben durch Einsichtnahme in die Kalkulationsunterlagen zu überprüfen (§ 9 Abs. 2 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Eine Kündigung des Vertrags zum Zweck der Entgelterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Wie Sie im Einzelfall auf eine Erhöhung reagieren, steht in unserem Beitrag zur Entgelterhöhung im Heimvertrag.

Wie kündigen Sie den Heimvertrag?

Als Bewohner können Sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats schriftlich kündigen. Das ist die Grundregel, und sie ist sehr bewohnerfreundlich: Wer am 3. März kündigt, ist zum 31. März raus. Es gibt keine dreimonatige Frist und keine Bindung an ein Quartal (§ 11 Abs. 1 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Daneben stehen drei weitere Wege. Bei einer Entgelterhöhung können Sie jederzeit zu dem Zeitpunkt kündigen, zu dem der Anbieter die Erhöhung verlangt. Innerhalb von zwei Wochen nach Beginn des Vertragsverhältnisses können Sie jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündigen, und wenn Ihnen die Vertragsausfertigung erst nach Vertragsbeginn ausgehändigt wird, läuft diese Zwei-Wochen-Möglichkeit ab der Aushändigung. Und aus wichtigem Grund können Sie jederzeit fristlos kündigen, wenn Ihnen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Frist nicht zuzumuten ist.

Mit dem Tod des Bewohners endet das Vertragsverhältnis. Eine Fortgeltung kann nur für die Überlassung des Wohnraums vereinbart werden, höchstens für zwei Wochen nach dem Sterbetag, und auch dann ermäßigt sich das Entgelt um den Wert der ersparten Aufwendungen (§ 4 Abs. 3 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Klauseln, die eine längere Zahlungspflicht vorsehen, halten dem Gesetz nicht stand.

Wann darf die Einrichtung kündigen?

Der Anbieter kann nur aus wichtigem Grund kündigen, schriftlich und mit Begründung. Das Gesetz zählt vier Fälle auf: die Einstellung, wesentliche Einschränkung oder Veränderung des Betriebs, wenn das Festhalten am Vertrag eine unzumutbare Härte wäre; die Unmöglichkeit fachgerechter Pflege, weil Sie eine angebotene Anpassung nicht annehmen oder weil die Angebotspflicht wirksam ausgeschlossen wurde; eine schuldhafte und gröbliche Verletzung Ihrer Vertragspflichten; sowie einen erheblichen Zahlungsverzug.

Für den Zahlungsverzug nennt das Gesetz genaue Schwellen, und vor einer solchen Kündigung muss der Anbieter erfolglos eine angemessene Zahlungsfrist gesetzt und auf die beabsichtigte Kündigung hingewiesen haben. Wird er vorher befriedigt, ist die Kündigung ausgeschlossen.

Bei einer Kündigung wegen Betriebsaufgabe stehen Ihnen Ersatz und Umzugskosten zu. Der Anbieter muss Ihnen auf Verlangen einen angemessenen Leistungsersatz zu zumutbaren Bedingungen nachweisen und die Umzugskosten in angemessenem Umfang tragen (§ 13 Abs. 2 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Denselben Anspruch haben Sie, wenn Sie selbst aus einem vom Anbieter zu vertretenden wichtigen Grund gekündigt haben.

Welche Klauseln unwirksam sind

Der wichtigste Satz des Gesetzes ist zugleich der kürzeste: Von den Vorschriften dieses Gesetzes zum Nachteil des Verbrauchers abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Sie können also nichts unterschreiben, was Ihre gesetzlichen Rechte verkürzt, selbst wenn Sie es tatsächlich unterschrieben haben.

Drei Klauseltypen begegnen einem dabei besonders häufig. Erstens Kündigungsfristen, die länger sind als die gesetzlichen. Zweitens Kautionen bei vollstationärer Pflege: Von Bewohnern, die Leistungen nach den §§ 42 und 43 SGB XI in Anspruch nehmen, darf der Anbieter keine Sicherheiten verlangen, und wo eine Sicherheit zulässig ist, darf sie das Doppelte des Monatsentgelts nicht übersteigen. Drittens Fortzahlungsklauseln über den Tod hinaus, die den gesetzlichen Rahmen überschreiten.

Bei Bezug von Sozialleistungen gilt eine zusätzliche Schranke. Vereinbarungen müssen den Regelungen des SGB XI beziehungsweise des SGB XII entsprechen, und Vereinbarungen, die dem nicht entsprechen, sind unwirksam (§ 15 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Wie es weitergeht, wenn das Einkommen nicht reicht, steht in unserem Beitrag zur Seniorenresidenz und dem Sozialamt.

Bleibt eine Leistung ganz oder teilweise aus oder weist sie nicht unerhebliche Mängel auf, können Sie bis zu sechs Monate rückwirkend eine angemessene Kürzung des Entgelts verlangen. Voraussetzung ist, dass Sie Mängel am Wohnraum unverzüglich anzeigen.

Häufig gestellte Fragen

Wie schnell kann ich einen Heimvertrag kündigen?

Spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf desselben Monats, schriftlich (§ 11 Abs. 1 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Wenn Sie also am zweiten Werktag im April kündigen, endet der Vertrag am 30. April. Eine längere Frist im Vertrag ist zu Ihrem Nachteil und damit unwirksam.

Stimmt es, dass ich zwei Wochen Kündigungsfrist habe?

Nur in den ersten zwei Wochen nach Beginn des Vertragsverhältnisses. In dieser Zeit können Sie jederzeit ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Wird Ihnen die Vertragsausfertigung erst nach Vertragsbeginn ausgehändigt, läuft diese Möglichkeit noch zwei Wochen ab der Aushändigung. Danach gilt die Regel vom dritten Werktag eines Monats.

Darf eine Seniorenresidenz eine Kaution verlangen?

Bei vollstationärer Pflege und Kurzzeitpflege nicht. Von Verbrauchern, die Leistungen nach den §§ 42 und 43 SGB XI in Anspruch nehmen, darf keine Sicherheit verlangt werden (§ 14 Abs. 4 WBVG, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Wo eine Sicherheit zulässig ist, etwa in anderen Wohnformen, darf sie höchstens zwei Monatsentgelte betragen und ist in drei Raten zahlbar.

Was passiert mit dem Vertrag, wenn mein Angehöriger stirbt?

Das Vertragsverhältnis endet mit dem Tod. Eine Fortgeltung kann nur für den Wohnraum und höchstens für zwei Wochen nach dem Sterbetag vereinbart werden, und das Entgelt ermäßigt sich dann um die ersparten Aufwendungen. Regelungen zum Umgang mit dem Nachlass in den Räumen bleiben wirksam.

Muss das Heim mich bei steigendem Pflegegrad weiterversorgen?

Es muss Ihnen eine Anpassung der Leistungen anbieten, schriftlich und mit Gegenüberstellung der bisherigen und der neuen Leistungen samt Entgelten. Diese Angebotspflicht kann bei Vertragsschluss aber ganz oder teilweise ausgeschlossen werden, wenn der Anbieter ein berechtigtes Interesse hat und dieses begründet. Prüfen Sie den Vertrag genau auf eine solche Klausel.

Kann ich gegen eine Entgelterhöhung vorgehen?

Sie können die Begründung prüfen und Einsicht in die Kalkulationsunterlagen verlangen. Das erhöhte Entgelt schulden Sie frühestens vier Wochen nach Zugang eines hinreichend begründeten Verlangens. Alternativ können Sie zum Zeitpunkt der Erhöhung kündigen. Eine Kündigung durch das Haus zum Zweck der Entgelterhöhung ist ausgeschlossen.

Wer unterschreibt, wenn mein Angehöriger nicht mehr geschäftsfähig ist?

Ein Bevollmächtigter oder ein gerichtlich bestellter Betreuer. War der Bewohner bei Vertragsschluss geschäftsunfähig, hängt die Wirksamkeit von dieser Genehmigung ab. Liegt keine Vollmacht vor, muss zunächst eine Betreuung eingerichtet werden, was mehrere Wochen dauern und einen dringenden Einzug verzögern kann.

Wie finde ich vorab Häuser, deren Vertragsbedingungen ich vergleichen kann?

Fordern Sie bei jedem Haus in der engeren Auswahl die vorvertraglichen Informationen nach § 3 WBVG an und legen Sie die Entgeltaufstellungen nebeneinander. Auf Seniorenresidenz in der Nähe finden Sie zunächst die Einrichtungen in Ihrer Region, danach lohnt sich der Vergleich der Unterlagen bei den drei bis vier Häusern, die in Frage kommen.

Ein Heimvertrag nach dem WBVG ist kein Papier, dem man ausgeliefert ist. Das Gesetz zieht klare Grenzen, und wer die zehn wichtigen Stellen kennt, liest einen 24-Seiten-Vertrag in einer knappen Stunde. Auf Seniorenresidenz in der Nähe vergleichen Sie kostenlos passende Häuser in Ihrer Region und haben damit die Auswahl, bei der sich der genaue Blick in die Unterlagen lohnt.

Author: Jan Berning

Hallo liebe Leser und Leserinnen, mein Name ist Jan und ich gehöre zum Team Seniorenresidenz in der Nähe. In meinen Ratgeber-Artikeln teile ich gerne mein Wissen, um Ihnen umfassende Informationen über die Seniorenresidenzen zu bieten.