Der Heimplatz ist zugesagt, der Einzug in drei Wochen. Und dann kommt die Frage, die niemand auf dem Zettel hatte: Was wird eigentlich aus der Wohnung. Wer den Mietvertrag kündigen will, weil ein Angehöriger ins Heim zieht, hört häufig zwei Dinge, die beide nicht stimmen. Erstens, dass es dafür ein Sonderkündigungsrecht gibt. Zweitens, dass ein ärztliches Attest die Frist verkürzt.

Beides ist falsch, und der Irrtum kostet Geld. Denn wer sich darauf verlässt, kündigt zu spät, zahlt Miete und Heimentgelt gleichzeitig und wundert sich über eine Forderung des Vermieters, die rechtlich völlig in Ordnung ist.

Dieser Beitrag beschreibt, was im Gesetz tatsächlich steht, warum Pflegebedürftigkeit dort nicht vorkommt und welche Wege in der Praxis funktionieren. Wir von Seniorenresidenz in der Nähe haben dafür die einschlägigen Vorschriften im Gesetzestext nachgelesen und nicht in Ratgebern abgeschrieben.

Kurz und knapp: Ein pflegebedingtes Sonderkündigungsrecht gibt es im Mietrecht nicht. Für Mieter gilt die reguläre Frist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, praktisch also drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Diese Frist bleibt für Mieter gleich, egal wie lange das Mietverhältnis bestand. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB scheitert, weil Krankheit und Heimumzug dort nicht als wichtiger Grund genannt sind. Praktisch helfen nur drei Wege: ein Mietaufhebungsvertrag, ein geeigneter Nachmieter oder das Entgegenkommen des Vermieters.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht beim Umzug ins Pflegeheim?

Nein. Das deutsche Mietrecht kennt kein Sonderkündigungsrecht wegen Pflegebedürftigkeit, Krankheit oder Heimumzug. Diese Aussage fällt vielen Familien schwer zu glauben, weil im Internet das Gegenteil steht. Wer aber im Gesetzestext nachsieht, findet in den Vorschriften zur Wohnraummiete keine einzige Regelung, die an den Gesundheitszustand des Mieters anknüpft.

Geregelt sind die ordentliche Kündigung mit Frist in § 573c BGB und die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 BGB. Der erste Paragraf nennt Fristen, der zweite nennt Gründe. In keinem von beiden kommen Pflegegrad, Heimeinzug oder eine ärztliche Bescheinigung vor.

Auch ein Attest ändert daran nichts. Ein ärztliches Schreiben kann den Vermieter überzeugen, sich auf eine einvernehmliche Lösung einzulassen. Einen Rechtsanspruch begründet es nicht. Wer ein Attest einreicht und danach einfach ausziehen lässt, bleibt zur Mietzahlung bis zum Ende der regulären Frist verpflichtet.

Ebenfalls nicht anwendbar ist die sogenannte Sozialklausel. § 574 BGB gibt dem Mieter das Recht, einer Kündigung des Vermieters zu widersprechen, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde (gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Sie schützt also den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung. Beim Heimumzug kündigen Sie selbst, damit läuft diese Vorschrift ins Leere.

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter wirklich?

Für Mieter gilt eine Frist von drei Monaten, genauer: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Geht die Kündigung also bis zum dritten Werktag im Mai beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis am 31. Juli.

Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Schreiben und nicht der Poststempel. Verpassen Sie den dritten Werktag um einen Tag, verschiebt sich das Ende um einen vollen Monat. Bei einem Eigenanteil in der Größenordnung des bundesweiten Durchschnitts von 3.364 Euro monatlich (vdek, Auswertung zum Stichtag 01.07.2026) ist dieser eine Tag schnell teuer.

Die Frist verlängert sich für Mieter nicht mit der Wohndauer. Das ist der zweite große Irrtum. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert die Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate ausdrücklich nur für den Vermieter. Wer vierzig Jahre in derselben Wohnung gelebt hat, kündigt trotzdem mit drei Monaten.

Und noch ein Punkt, der Geld spart: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweicht, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB, 2026). Steht in Ihrem Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist für den Mieter, etwa sechs oder zwölf Monate, ist diese Klausel in aller Regel unwirksam. Eine kürzere Frist zugunsten des Mieters bleibt dagegen gültig.

Warum die fristlose Kündigung hier meist nicht greift

§ 543 BGB erlaubt die fristlose Kündigung nur, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, und diese Unzumutbarkeit muss aus dem Mietverhältnis selbst stammen. Der Paragraf nennt als wichtige Gründe die Vorenthaltung des Gebrauchs der Mietsache, erhebliche Pflichtverletzungen und Zahlungsverzug (gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Krankheit, Pflegebedürftigkeit und Heimeinzug stehen dort nicht, und sie lassen sich auch nicht unter die genannten Gründe fassen. Der Grund liegt im Rechtsgedanken: Das Risiko, die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr nutzen zu können, trägt der Mieter, nicht der Vermieter.

Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die Wohnung selbst das Problem ist. Wird eine Wohnung unbewohnbar, etwa durch massiven Schimmel oder einen Wasserschaden, den der Vermieter nicht beseitigt, kann eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Das ist dann aber kein Pflegefall, sondern ein Mangelfall, und die Beweislast liegt beim Mieter.

Praktisch heißt das: Rechnen Sie fest mit drei Monaten und behandeln Sie alles, was schneller geht, als Glücksfall. Wer umgekehrt plant, hat am Ende eine Forderung auf dem Tisch.

Der Aufhebungsvertrag ist der Weg, der in der Praxis funktioniert

Ein Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zu einem frei vereinbarten Datum, auch schon in zwei Wochen. Er ist kein Sonderrecht, sondern schlicht eine Einigung zwischen zwei Vertragsparteien. Genau deshalb funktioniert er: Der Vermieter muss zustimmen, aber er hat oft gute Gründe dafür.

In angespannten Wohnungsmärkten ist eine frei werdende Altbauwohnung mit niedriger Bestandsmiete für den Vermieter eher ein Gewinn als ein Problem. Viele stimmen deshalb zu, wenn sie freundlich und früh gefragt werden. Rufen Sie an, schreiben Sie danach, und legen Sie die Situation offen dar.

In den Aufhebungsvertrag gehören mindestens diese Punkte:

• Genaues Beendigungsdatum und der Hinweis, dass beide Seiten auf die ordentliche Kündigung verzichten.
• Übergabetermin und der geschuldete Zustand, etwa besenrein.
• Schönheitsreparaturen: wer sie übernimmt oder dass darauf verzichtet wird.
• Kaution: Frist und Konto für die Rückzahlung.
• Betriebskosten: wie und wann abgerechnet wird.
• Abgeltungsklausel, nach der beide Seiten keine weiteren Forderungen haben.

Unterschreiben Sie keinen Aufhebungsvertrag, der eine Abstandszahlung ohne Gegenleistung vorsieht. Vereinzelt verlangen Vermieter eine Zahlung für die vorzeitige Entlassung. Rechnen Sie in diesem Fall nach: Wenn die geforderte Summe höher ist als die Miete bis zum regulären Fristende, ist die reguläre Kündigung günstiger.

Zur Kaution: Sie darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026) und wird nach der Übergabe zurückgezahlt, wobei der Vermieter einen Teil bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten darf. Dieses Geld wird oft für die ersten Heimrechnungen gebraucht, also setzen Sie eine Frist im Vertrag.

Nachmieter stellen: was zählt und was nicht

Einen gesetzlichen Anspruch darauf, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es nicht. Auch dieser Punkt wird häufig falsch dargestellt. Das Gesetz kennt die Nachmieterstellung als Rechtsanspruch nicht, sie ist eine Möglichkeit der Einigung.

Die Rechtsprechung erkennt einen Anspruch nur in engen Ausnahmefällen an, wenn das Interesse des Mieters an der vorzeitigen Entlassung besonders schwer wiegt und der vorgeschlagene Nachmieter zumutbar ist. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht, denn die Beurteilung hängt am Einzelfall.

Praktisch erhöhen Sie Ihre Chancen, wenn Sie dem Vermieter die Arbeit abnehmen. Schlagen Sie nicht eine Person vor, sondern zwei oder drei. Liefern Sie zu jedem Vorschlag Einkommensnachweise, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und einen Terminvorschlag für die Besichtigung. Je weniger Aufwand entsteht, desto eher stimmt der Vermieter zu.

Eine Untervermietung ist übrigens kein Ersatz. § 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte (gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Die gesamte Wohnung dauerhaft unterzuvermieten, ist davon nicht gedeckt.

Wie Sie die Kündigung formal richtig aussprechen

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026). Eine E-Mail, eine Kurznachricht oder ein Anruf reichen nicht aus. Nötig ist ein Papier mit eigenhändiger Unterschrift.

Achten Sie auf diese Punkte, damit die Kündigung nicht an einer Formalie scheitert:

• Alle im Vertrag genannten Mieter müssen unterschreiben, auch ein verstorbener Ehepartner erfordert eine gesonderte Klärung.
• Die Kündigung muss an alle im Vertrag genannten Vermieter gerichtet sein.
• Unterschreibt ein Bevollmächtigter, legen Sie die Vollmacht im Original oder in beglaubigter Kopie bei.
• Nennen Sie das gewünschte Beendigungsdatum und ergänzen Sie hilfsweise den nächstmöglichen Termin.
• Versenden Sie per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie persönlich gegen Quittung.
• Bewahren Sie eine Kopie mit Zugangsnachweis auf.

Ohne Vollmacht darf niemand für den Angehörigen kündigen. Weder Ehepartner noch Kinder haben ein automatisches Vertretungsrecht. Fehlt eine Vorsorgevollmacht und ist der Betroffene nicht mehr geschäftsfähig, muss das Betreuungsgericht einen Betreuer bestellen, und für die Kündigung der Wohnung braucht dieser zusätzlich eine Genehmigung. Welche Punkte in eine belastbare Vorsorgevollmacht für die Residenz gehören, haben wir zusammengestellt.

Was passiert mit der Wohnung, wenn der Mieter stirbt?

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, sondern läuft weiter. Lebten Ehegatte, Lebenspartner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige mit in der Wohnung, treten sie nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein. Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass sie nicht fortsetzen wollen, dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (gesetze-im-internet.de, letzter Abruf am 17.09.2026).

Tritt niemand ein, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Erbe und Vermieter können es dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB, 2026). Diese gesetzliche Frist entspricht den drei Monaten aus § 573c Abs. 1 BGB.

Der Monat läuft ab Kenntnis und ist schnell vorbei. Wer ihn verstreichen lässt, bleibt bei der regulären Kündigung und verliert keine Rechte, aber Zeit. Setzen Sie das Schreiben deshalb früh auf, auch wenn die Wohnung noch nicht geräumt ist. Die Räumung können Sie danach in Ruhe organisieren.

Wer trägt die doppelte Belastung aus Miete und Heimkosten?

In der Überschneidungszeit laufen beide Zahlungen parallel, und zwar zulasten des Bewohners. Das ist der Grund, warum die Reihenfolge so wichtig ist: Heimvertrag unterschreiben, Einzugstermin bestätigen lassen, dann kündigen. Wer früher kündigt, steht im schlechtesten Fall ohne Wohnung und ohne Platz da.

Bei zwei bis drei Monaten Überschneidung kommt eine spürbare Summe zusammen, denn der Eigenanteil im Heim setzt mit dem Einzugstag ein. Wie sich dieser Betrag zusammensetzt und welche Zuschüsse ihn senken, steht in unserem Überblick zu den Kosten und der Finanzierung einer Seniorenresidenz.

Reicht das Einkommen nicht, prüfen Sie die Hilfe zur Pflege frühzeitig. Der Sozialhilfeträger entscheidet im Einzelfall, ob und in welchem Umfang Kosten der bisherigen Wohnung für eine Übergangszeit berücksichtigt werden. Stellen Sie den Antrag, bevor die Doppelbelastung entsteht, nicht danach. Wie das Verfahren abläuft, beschreiben wir im Beitrag Seniorenresidenz und Sozialamt.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es beim Umzug ins Pflegeheim ein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung?

Nein. Das Mietrecht sieht kein Sonderkündigungsrecht wegen Pflegebedürftigkeit oder Heimumzug vor. Es bleibt bei der regulären Frist von drei Monaten nach § 573c Abs. 1 BGB. Schneller geht es nur, wenn der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmt oder einen Nachmieter akzeptiert.

Wie lange muss ich nach der Kündigung noch Miete zahlen?

Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, also in der Regel bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Ob die Wohnung in dieser Zeit noch genutzt oder bereits geräumt ist, spielt keine Rolle. Die Zahlungspflicht endet mit dem Vertrag, nicht mit dem Auszug.

Hilft ein ärztliches Attest, um schneller aus dem Mietvertrag zu kommen?

Rechtlich nicht. Ein Attest begründet keinen Kündigungsgrund und verkürzt keine Frist. Es kann aber im Gespräch mit dem Vermieter helfen, weil es die Situation belegt und die Bereitschaft zu einer einvernehmlichen Lösung erhöht.

Mein Mietvertrag nennt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Gilt die?

In aller Regel nicht. Eine zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung ist unwirksam (gesetze-im-internet.de, 2026). Eine im Vertrag vereinbarte kürzere Frist bleibt dagegen wirksam, weil sie den Mieter besserstellt. Lassen Sie die Klausel im Zweifel von einem Mieterverein prüfen.

Wer darf kündigen, wenn mein Vater dement ist?

Nur eine Person mit wirksamer Vorsorgevollmacht oder ein gerichtlich bestellter Betreuer. Angehörige haben ohne Vollmacht kein Vertretungsrecht. Legen Sie der Kündigung die Vollmacht im Original oder in beglaubigter Kopie bei, sonst kann der Vermieter das Schreiben zurückweisen.

Kann ich die Wohnung behalten, falls mein Angehöriger zurückkehrt?

Das ist möglich, aber teuer, weil die Miete weiterläuft. Sinnvoll kann es sein, wenn der Heimaufenthalt zunächst als Kurzzeitpflege gedacht ist und eine Rückkehr realistisch erscheint. Entscheiden Sie das nach spätestens drei Monaten, denn danach überwiegt der finanzielle Nachteil fast immer.

Wie finde ich eine Einrichtung, bevor ich die Wohnung kündige?

Beginnen Sie mit einer Vorauswahl nach Region, Pflegegrad und Betreuungsschwerpunkt und besichtigen Sie mindestens drei Häuser. Auf Seniorenresidenz in der Nähe vergleichen Sie kostenlos passende Häuser in Ihrer Region. Kündigen Sie die Wohnung erst, wenn der Vertrag unterschrieben und der Einzugstermin schriftlich bestätigt ist.

Was passiert mit der Mietkaution?

Sie wird nach der Wohnungsübergabe zurückgezahlt, wobei der Vermieter einen angemessenen Teil bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten darf. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB, 2026). Vereinbaren Sie im Aufhebungsvertrag eine konkrete Frist für die Auszahlung.

Wer den Mietvertrag kündigen muss, weil ein Angehöriger ins Heim zieht, sollte mit drei Monaten rechnen und alles Schnellere als Verhandlungsergebnis betrachten. Reden Sie früh mit dem Vermieter, schreiben Sie sauber und auf Papier, und kündigen Sie erst nach der Zusage des Heimplatzes. Auf Seniorenresidenz in der Nähe vergleichen Sie kostenlos passende Häuser in Ihrer Region, damit dieser Termin früh feststeht. Welche Vertragsart dort auf Sie zukommt, erklärt unser Beitrag zu Residenzvertrag, Heimvertrag und Servicevertrag.

Author: Jan Berning

Hallo liebe Leser und Leserinnen, mein Name ist Jan und ich gehöre zum Team Seniorenresidenz in der Nähe. In meinen Ratgeber-Artikeln teile ich gerne mein Wissen, um Ihnen umfassende Informationen über die Seniorenresidenzen zu bieten.